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青岛楼市怎么了?

  青岛楼市自2018年萎靡2年多之后,在今年上半年迎来了久违的回暖,然而好景不长,进入下半年以来就有很多楼盘传来降价的消息,并且同一区域内楼盘间比着降价,大有“星星之火可以燎原”之势。

  为什么别的城市都是采取一轮一轮的调控之后房价才会被彻底摁住,青岛楼市却是这样“主动压价”呢?

  先来看二手房库存。根据之前记录的某平台上青岛二手房的在售量,现在来对比一下三个时期的库存情况:

  这至少可以说明两个问题:一是今年上半年市区火热的是新房,没有传导到二手房市场;二是房东售房意愿增多、增强,但市场不领情。

  同时期别的城市二手房在售量情况,北京是85679套,广州88527套,深圳45841套,上海不显示在售量。

  七普常住人口数量上,北京是2189万,广州是1867万,深圳是1756万,青岛是1007万。

  也就是说,青岛以一线城市一半的人口,承压了差不多的二手房库存,你能说青岛二手房市场健康吗?

  新房住宅:根据锐理数据的统计,截止到2021年8月底,青岛商品住宅库存1994万平,去化周期14个月。虽然去化周期近一年没怎么涨,但仍处于历史高点。

  其中各区市的去化周期分别为:胶州21个月,市南18个月,莱西17个月,平度14个月,即墨14个月,城阳12个月,原胶南12个月,崂山12个月,原黄岛11个月,李沧10个月,高新区7个月,原四方7个月,原市北6个月。

  笔者一直建议大家买优质区域的优质房子,从这个二手房在售量、不同新房性质的去化周期上是能证明我这个判断的正确性的。

  2018-2020年是青岛的土地成交“大年”,2018-2020年三年分别成交土地建筑面积为2570、2940、2650万平方米,三年共计成交8160万平方米。

  第一批次集中拍卖,青岛市辖区成交土地61宗,占地面积161万㎡(含划拨),成交总建面335万㎡(含划拨),成交总价135亿,折合楼板价4207元/㎡。

  刚刚结束的第二批次集中拍卖中,青岛市辖区成交76宗,成交总占地面积265.6万㎡(含划拨),成交总建面633.8万㎡(含划拨),成交总价279亿,折合楼板价4670元/㎡,

  两次集中拍卖成交建筑面积968万㎡,今年青岛还有一次集中拍卖的机会,这个成交面积看似比2018-2020年的要少不少。

  但上述两次集中拍卖成交面积统计的是市辖区,不包括胶州、平度、莱西三个县级市,如果再加上这三个市的,应该不会比前三年差多少。

  另一方面,由于市区可开发土地的稀少,青岛这几年大部分的供地都在郊区。庞大的土地供应,将至少不会支持青岛房价的全面回升。

  青岛本地人有多少买房、置换需求,这个没法统计。而且,任何一个在楼市上有前途的城市,都不会以本地人作为买房对象。

  青岛近十年增加了136万人,广西项目快报:2020年12月超9000万以上项目汇总!持每年10万左右,这个数据并不显眼。而且,这里面还包括本地的新出生人口。

  在户籍人口上,情况更加严峻一些,根据青岛相关部门的介绍,2018年青岛户籍人口增长率为17.90‰、增加14万余人,2019年增长率为13.27‰、增加10万余人,2020年增长率为9.75‰,增加8万余人,人口增长率和净增长数量连续两年下滑。

  很多买房者都是以家庭为单位的,还有一些外来人口不买房,这样的线万套房就不错了。

  而青岛每年卖2500万平方米建筑面积的地,即使按照60%的住宅比率、120平的平均面积,那也是12.5万套房。

  如此看来,除了外在需求之外,青岛本地人还需要继续买房才能消耗掉这么庞大的供应。

  另一方面,青岛还推行有人才住房、共有产权住房,分走了不少流量,很多远郊区的政策房已经面临着无人或少人申请的窘境了。

  青岛的房贷环境一直都不怎么友好,在去年别的城市首套5.0%左右的时候,青岛就已经是首套5.35%、二套5.65%。

  进入今年下半年,青岛的房贷利率是一个劲地涨。目前青岛的主流银行已经是首套5.45%、二套5.75%了。

  但对于买房者影响最大的并不是房贷利率上涨,毕竟只是每个月多还几十块钱的事。

  利率上调是房贷趋紧的一个信号,青岛已经有不少银行停止接受房贷了,其他银行也延长了放款期限,少的也在1个月以上,多的要半年以上了。

  对于买房者,这才是最要命的。放款时间延长,意味着贷款多的买房者越来越不受待见。二手房东等着回款不会卖给贷款多的,新房开发商表现只会更明显。至于征信不好的,可能就没有银行愿意给你贷款,你将失去买房的机会。

  当然,信贷收紧不仅影响买房者,影响的是整个楼市。信贷收紧,楼市趋冷;信贷宽松,楼市紧俏。

  虽然青岛最新的调控政策还是2018年4月的,已经近三年半没有更新。但青岛的“拿到房产证后五年限售”,至今仍然是全国最严的。

  只靠这一个政策就堵死了楼市投资客的路。而且从别的城市的经验来看,这个政策短期内没有放松的可能。

  另一方面,青岛楼市2018年经历过大涨大跌,买房者都有切身的经历,很多人至今都谈“房”色变,有心理阴影了,入市的意愿不大。

  库存、供应、需求、信贷、政策,是楼市最重要的五个影响因素。正是这五个表现不佳的因素,才使得今年上半年青岛短暂释放的买房需求很快被消化殆尽了。

  这么一说,也就好理解今年上半年市区学区房、新房量价齐涨,二手房和郊区新房怎么也等不到好行情,以至于胶州、胶南、即墨一些楼盘等到现在只能降价了。

  按照这个趋势,青岛楼市今年的“金九银十”基本是要泡汤了。而且,整个下半年的市场都不会太好。

  市区二手房还是不好卖,毕竟今年上半年那么好的时候都卖不出去。所以,对于手里有房要卖的朋友来说,要是有人愿意来接盘的话,一定要抓住机会赶紧卖了,即使降点价。总之,以后要善待买房者,以后俨然是买方市场。

  市区新房恐怕还要延续以往的紧俏局面,供地不多,置换需求仍在,看不到降价的可能。这部分置换的又会把原有的房子卖掉,这会加剧二手房的“坏”行情。

  近郊区、郊区核心区的房价也不会有大的波动,需求、供应能够达到很好的平衡,但可能会受到远郊区房价变动的影响。毕竟,一下降了四五千,性价比就出来了。

  远郊区现在已经开始了新一轮降价潮,还没降价的盘后续会以各种方式来降价,但已经降价的基本上不会继续降价了。毕竟,六七千的房价已经比不上省内一些县城,这个性价比还是不错的。虽然笔者不建议在远郊区买房,但如果你在远郊区工作,有买房居住需求,那么从现在到年底可以好好选房了。

  综上www.br4k3.cn。以后的青岛楼市将会更加分化,再也不会出现以前大涨暴涨的疯狂行情了。平平淡淡、小涨小跌,偶尔兴起、接着降价,将是青岛楼市的常态。